Příprava na výstavbu (RD a chaty)

Jaký je postup v případě zájmu o výstavbu RD nebo chaty?

V první řadě je třeba ověřit, zda na pozemku který vlastníte lze realizovat RD nebo chatu jako rekreační objekt (nebo jiný druh stavby). Přesné podmínky jsou vymezeny a definovány v územním plánu konkrétního stavebního úřadu. Pokud pozemek splňuje všechny náležitosti územního plánu, může se přejít k objednávce projektu pro stavební povolení. Alternativou je i objednání tzn. malého
projektu se kterým investor seznámí stavební úřad – může jít o tzv. před schválení.

Územní plán mimo jiné přesně definuje maximální zastavěnost plochy v % (jeden z určujících údajů), údaj o povoleném sklonu střechy, maximální výšku střechy, požadavky na celkovou architekturu a jiné.

Je nutné mít před začátkem výstavby na pozemku inženýrské sítě?

Na pozemku na kterém se má realizovat výstavba je nutné mít přípojky inženýrských sítí (nejpozději v době zahájení výstavby), především vodovodní přípojku a elektřinu. Pokud na pozemku ještě není odpad, v rámci realizace díla se provede předpříprava pro budoucí napojení odpadu (obecná kanalizace, septik aj.).

Osazení stavby na pozemku.

V závislosti na velikosti parcely a zamýšlené výstavby je třeba myslet na zákonem stanovené vzdálenosti od hranic pozemku. Ty jsou obvykle 2 bm z bočních stran, ze vstupní strany (do objektu) 5 až 6 bm.

Jak postupovat když mám zájem o realizaci díla a ještě nevlastním pozemek ?

Paradoxně je třeba uvést že jde o lepší případ, jelikož správný postup je ten, že nejprve by se měl vybrat konkrétní objekt který chceme postavit a následně pro něj vybrat co možná nejvhodnější pozemek. Je důležité mít na paměti především to, že správný pozemek – jeho správné situování má zásadní vliv i na využívání díla samotného (na jeho nízkoenergetickost a související).

Mezi základní atributy při výběru vhodného pozemku zařazujeme:

  • jeho orientaci ve vztahu ke světovým stranám (vstupní části do objektu by měly být na severní straně, a terasové, prosklené části na jižní/jihozápadní straně),
  • jeho zasíťovanost (voda, elektina, odpad),
  • jeho rovinatost (ideální řešení je mít rovinatý pozemek, resp. pozemek s minimálními výškovými rozdíly). Svažité pozemky mají následně vliv na cenu osazení stavby ať už na betonové základové desce nebo na zemních vrutech (čím svahovitější pozemek, tím nutná potřeba delších zemních vrutů a tím vyšší cena osazení stavby),
  • přístup na pozemek z hlediska větších přepravních kapacit, tedy nákladních vozidel do 3,5 a 7 t (obzvláště v zahrádkářských oblastech v případě zájmu o výstavbu chaty).

V případě, že pozemek mám, jaký je postup ?

V takovém případě je pro nás důležité pozemek a jeho specifika vidět. Na úvod nám postačí zaslat fotografie pozemku ze kterých usoudíme jednak přístup na pozemek a jednak otázky svažitosti. Zároveň platí, že je nutné ze strany zákazníka ověřit soulad územního rozhodnutí pro konkrétní zájem o výstavbu (v nemělo případech se stává, že zákazník má zájem o výstavbu rekreačního objektu na pozemku, který je územním rozhodnutím definován jako pozemek pro výstavbu trvalého bydlení, tedy RD).

Rozdíl mezi chatou (pro celoroční obyvatelnost) a RD

Jaký je rozdíl mezi chatou, kterou můžu využívat celoročně a rodinným domem?

Rozdíly lze shrnout ve třech rovinách. Ekonomický, konstrukčně-izolační a legislativní.

ekonomické stránky se pro stavbu rodinného domu ve smyslu zákona aplikuje sazba daně z přidané hodnoty (DPH) ve výši 15%, namísto 21% u chat.

Z hlediska konstrukčně izolačního jde o tyto rozdíly.
U rodinných domů jsou konstrukční a izolační skladby následující:

  • skeletová konstrukce obvodových stěn je 160 mm, stejně jako minerální izolace
  • izolace stropu jsou 300 mm (v křížené skladbě)
  • izolace vnějšího zateplení je 100 mm
  • izolace soklu je 100 mm
  • izolační skladba podlahy je 60 + 60 mm (v křížené skladbě)
  • součástí obsahové dodávky v každém rodinném domě jsou krbová kamna a rekuperace
  • vytápění je v našich stavbách realizováno formou elektrického podlahového vytápění (topnou fólií) jako primární vytápění
  • alternativou mohou být i fotovoltaické panely (individuální řešení)
  • v rámci kolaudačního řízení je rodinný dům definován jako objekt pro trvalé bydlení a má ve smyslu zákona přiděleno soupisné číslo pro rodinné domy

chat jako rekreačních objektů, které sice jsou celoroční obyvatelné jsou v rámci konstrukčně-izolačních skladeb tyto rozdíly:

  • skeletová konstrukce obvodových stěn je 120 mm, stejně jako minerální izolace
  • izolace stropu jsou 180 mm (v křížené skladbě)
  • izolace vnějšího zateplení je 80 mm
  • izolace soklu je 80 mm
  • izolační skladba podlahy je 50 mm
  • standardní součástí chaty nejsou krbová kamna a komín (mohou se však realizovat dle přání zákazníka)
  • vytápění je v chatách rovněž formou elektrického podlahového vytápění

Chata jako rekreační objekt má sice z hlediska obsahu dodání všechny prvky pro její celoroční obyvatelnost (silné izolace, způsob vytápění), nesplňuje však podmínky dané zákonem jako objekt pro trvalé bydlení.

Je možné projekčně a realizačně udělat z chaty rodinný dům?

Ne z každého projektu chaty je možná „transformace“ na rodinný dům. Především z důvodu, že projekty chat jsou projektovány jako menší objekty s důrazem na co možná nejracionálnější využití menšího užitného prostoru.

V případě, že bychom „transformovali“ chatu na RD, rozdílnou konstrukční a izolační skladbou by došlo ke zmenšení obytné a užitkové plochy, čehož důsledkem by mohlo být zmenšení pokojů, což má vliv na jejich plnohodnotné využívání. Kromě toho, v rámci projektů chat nejsou dispozičně řešeny tzv. technické místnosti ve kterých je umístěna rekuperační jednotka, tepelné čerpadlo a další technologické části nutné k RD.

V případě, že má zákazník zájem o převedení chaty do obsahu a skladby rodinného domu, je možné si vybrat z naší nabídky chat, která jsou připravena pro tuto úpravu, nebo vytvořit individuální projektové řešení konkrétní chaty, které bude reflektovat jednak priority zákazníka a jednak výše uvedené skutečnosti (s nutností úprav a změn při navýšení rozměrů díla, užitné plochy a úpravy vnitřní dispozice).

Posloupnost kroků (krok za krokem k realizaci)

Jaká je posloupnost kroků?

V případě, že je výstavba zvolené stavby v souladu s územním rozhodnutím, na základě objednávky zákazníka, nebo podpisu (Smlouvy o dílo) SoD začínáme s přípravou a tvorbou projektové dokumentace pro stavební povolení. Zákazníci si mohou hned objednat tak projekt pro stavební povolení, nebo na začátku tzv. malý projekt se kterým seznámí stavební úřad za účelem ověření „průchodnosti“ daného projektu.

Po dodání PD pro stavební povolení začíná proces jeho vyřizování ze strany zákazníka. Tento proces může trvat zpravidla od 4 do 12 ti měsíců v závislosti na konkrétním projektu (RD, nebo chata).

Smlouva o dílo a garance ceny. Kdy dochází k podpisu SoD ?

Rozhodnutí o době podpisu SoD je na každém zákazníkovi. Aplikovány jsou dvě alternativy:

1.) Podpis SoD na začátku, ještě před samotným dodáním projektové dokumentace (PD), přičemž na základě SoD se dodává jak PD, tak stanovuje předpokládaný začátek realizace díla (výstavba se zařazuje do realizačního harmonogramu). Podpisem SoD se zároveň garantuje aktuálně platná cena na následujících 12 měsíců. Jedná se o nej aplikovanější alternativu především z důvodu aktuální garance ceny.

2.) Podpis SoD je rovněž možný až po získání právomocného stavebního povolení a následného určení začátku realizace díla. Vychází se přitom z aktuálních cen díla v době podpisu a cena je rovněž garantována na následujících 12 měsíců.

Stejná posloupnost platí i pro drobné stavby do 25 m2 zastavěné plochy, u nichž ve smyslu zákona postačuje ohlášení drobné stavby (vztahuje se pro zahradní dřevostavby).

V případě jakýchkoli dotazů nám napište na adresu info@ekodeck.cz.

Rádi Vám zodpovíme Vaše dotazy.